31 juli 2018

Voorlopig Koopcontract

Er is pas sprake van een juridisch bindende (voorlopige) koopovereenkomst als die schriftelijk is opgemaakt en ondertekend door koper en verkoper. Dat staat in de wet.

Schriftelijkheidsvereiste voorlopig koopcontract

Wat je moet weten over de voorlopige koopovereenkomst

Er is pas een geldige koop als koper en verkoper een schriftelijke voorlopige koopakte hebben getekend. Zolang de mondelinge afspraken niet op papier staan en de koopakte niet door koper en verkoper is ondertekend is de koop niet rechtsgeldig. En dus ook niet bindend.

Een verkoper kan een koper - nadat er mondelinge overeenstemming is bereikt - niet dwingen de voorlopige koopovereenkomst te tekenen. 

Andersom kan ook een verkoper niet gedwongen worden te tekenen. Dat heeft een hoge rechter ooit uitgesproken. Als bijvoorbeeld de verkoper een hoger bod krijgt van een andere koper (nadat er al mondeling akkoord was bereikt met de 1e koper) dan kan de verkoper dus een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste.     

Koper kan koopovereenkomst na tekenen ontbinden

Een (particuliere) koper kan na het tekenen van de voorlopige koopakte de overeenkomst nog ontbinden. Dat kan omdat er een wettelijke bedenktijd is van drie dagen. Die gaat in als koper een kopie heeft gekregen van de koopovereenkomst. 

De bedenktijd mag niet eindigen op een zaterdag of een zondag. Ook moet er in de termijn van drie dagen tenminste twee dagen voorkomen die geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn.

De koper kan ook ontbinden als er een ontbindende voorwaarde is opgenomen in het voorlopig koopcontract. Bijvoorbeeld als de koper kan aantonen dat hij geen lening krijgt van de bank. In de koopakte is meestal opgenomen dat de koper zo'n zes weken de tijd krijgt om de hypotheek 'rond' te krijgen.  

Makelaar bevestigt koop via e-mail of stuurt een concept. Rechtsgeldige koop?

Nee. Het bericht van de makelaar waarin de koop wordt bevestigd is juridisch niet bindend. Het wordt niet gezien als een ondertekende koopovereenkomst. Ook als de makelaar een concept heeft verstuurd van de koopakte, is dat het geval. 

Koper krijgt geen schadevergoeding

In de huidige marktomstandigheden komt het vaak voor: een verkoper gaat mondeling akkoord met een een hoger bod nadat eerder al mondelinge overeenstemming was bereikt met een andere koper. Jammer voor de eerste koper, maar als de verkoper weigert de koopakte te tekenen, bestaat er geen verplichting tot schadevergoeding aan de eerste koper. Dat kan alleen als er sprake is van bijzondere omstandigheden.

Andersom krijgt verkoper geen schadevergoeding als zijn koper besluit liever een ander huis te willen kopen.  

Makelaar adviseert verkoper niet te tekenen. Kan dat zomaar? 

Ja, dat kan. Stel: er wordt een hoger bod gedaan door een andere koper. Wat kan de makelaar doen? De makelaar kan adviseren de koopakte met de eerste koper niet te tekenen. Hij behartigt immers de belangen van de verkoper.

De makelaar is zelfs verplicht om de verkoper te informeren als er een hoger bod is gedaan. De makelaar moet hem er op wijzen dat er nog geen voorlopig koopcontract is getekend met de eerste koper en dat de verkoper vrij is om met de nieuwe bieder in onderhandeling te gaan.

Let op: de (nvm) makelaar is verplicht partijen te informeren dat alles open ligt en dat verkoper op drie manieren kan reageren op het nieuwe bod.

Let op: bovenstaande over het voorlopig koopcontract is van toepassing in het geval van een koop tussen een particuliere koper en particuliere verkoper. Als de koper een professionele partij is (handelaar of zo) dan is bovenstaande niet van toepassing. Ook is het zo dat als de verkoper geen particulier is, hij geen beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste, tenzij de (particuliere) koper weigert om binnen een redelijke termijn de schriftelijke koopakte te tekenen.