Jan de Koper heeft een huis gekocht. Na de overdracht bij de notaris komt hij erachter dat zijn kelder onder water loopt bij lichte regen. Ook de riolering loopt niet goed door. Dit gebrek komt voor Jan als donderslag bij heldere hemel.
Hij spreekt de verkoper aan. Die wijst elke aansprakelijkheid resoluut af. Jan pikt dit niet en stapt naar de rechter.
Die beslist dat de verkoper de schade moet vergoeden. Wat meespeelde was dat Jan expliciet had geinformeerd naar vochtproblemen in de kelder. De verkoper had dit stellig ontkend.
Wat zegt de wet?
De wet zegt dat de koper van een huis mag verwachten dat het huis voldoet aan de redelijkerwijs te stellen eisen. Oftewel: het huis bezit de feitelijke eigenschappen om er te kunnen wonen. Dit noemen we het conformiteitsbeginsel, neergelegd in het burgerlijk wetboek (art 7:17 BW)
Koopakte: koper draag risico
In de koopakte wordt van de wet afgeweken van dit artikel. Dat mag. In de standaard koopakte staat dat de koper het risico draagt van alle gebreken, zichtbaar of onzichtbaar. Jan kan dus eigenlijk alleen in zeer extreme gevallen de verkoper aanspreken.
Uitzondering voor gebreken bij normaal gebruik
Maar een uitzondering op deze bepaling in de koopakte is weer dat een verkoper moet instaan voor gebreken die het normale gebruik verhinderen.
Dus niet in alle gevallen draagt de koper het risico van een verborgen gebrek. Let wel: het moet gaan om een (verborgen) gebrek dat de koper niet kende nog had behoren te kennen.
Verkoper ging nat
Dus: als na de koop een gebrek naar voren komt, die het normale gebruik van de woning in de weg staat, dan draait de verkoper op voor de schade. Die kan zich dan ook niet beroepen op overmacht of roepen dat hij niets wist van het gebrek. Dit gaat dus verder dan de bepalingen in de wet.
Wie de uitspraak van de rechter in dit geval wil nalezen: die is te vinden op www.rechtspraak.nl onder nummer GHSHE:2016:46
Kijk voor meer informatie over verborgen gebreken op deze website over verborgen gebreken (nieuw venster)